Kennisbank
Alles over mede-eigendom, helder
uitgelegd.
Van de algemene vergadering tot het reservefonds: vind hier
antwoord op de vragen die mede-eigenaars ons het vaakst stellen.
antwoord op de vragen die mede-eigenaars ons het vaakst stellen.
Wat is een VME (vereniging van mede-eigenaars)?
Alle eigenaars van een gebouw met minstens twee kavels vormen samen de VME. Die krijgt rechtspersoonlijkheid — met een eigen naam, zetel, ondernemingsnummer en vermogen — zodra de wet van toepassing is, minstens één kavel verkocht is en de statuten zijn overgeschreven.
Wat is een basisakte?
Een notariële akte die het gebouw indeelt in privatieve kavels (met een aantal aandelen) en gemeenschappelijke delen. Samen met het reglement van mede-eigendom vormt ze de statuten van het gebouw.
Wat zijn de statuten van het gebouw?
De basisakte en het reglement van mede-eigendom samen, meestal in één notariële akte. Ze bepalen de eigendomsverhoudingen en de spelregels van het gebouw.
Wat is het reglement van interne orde (RIO)?
Een onderhands document dat de werking van de algemene vergadering, de eventuele raad van mede-eigendom en de afspraken rond de syndicus regelt, plus de praktische leefregels binnen het gebouw.
Wat is gemeenschappelijk en wat is privatief?
Wat enkel jij gebruikt is privatief; wat iedereen (kan) gebruiken is gemeenschappelijk. Bij twijfel geldt een deel als gemeenschappelijk. De precieze omschrijving vind je in de basisakte.
Hoe worden mijn aandelen bepaald?
De basisakte kent aan elke kavel een aantal aandelen in de gemeenschappelijke delen toe. Die aandelen bepalen zowel je stemrecht als je aandeel in de gemeenschappelijke kosten.
Wanneer is de wet op de mede-eigendom van toepassing?
Zodra een gebouw uit twee of meer kavels met verschillende eigenaars bestaat, er een basisakte en reglement van mede-eigendom is, en de eigendom in kavels is verdeeld.
Wat doet een syndicus precies?
De syndicus vertegenwoordigt de VME en beheert de gemeenschappelijke delen (dak, gevel, lift, tuin, installaties). Hij voert de beslissingen van de algemene vergadering uit en zorgt voor het administratief, financieel en technisch beheer.
Is een syndicus wettelijk verplicht?
Ja, zodra er sprake is van mede-eigendom. Enkel bij een heel kleine residentie met eenvoudig beheer kunnen de eigenaars unaniem beslissen geen syndicus aan te stellen.
Hoe wordt de syndicus aangesteld?
Meestal door de algemene vergadering, voor maximaal drie jaar (hernieuwbaar, en steeds afzetbaar). Bij nieuwbouw wordt de syndicus soms via het RIO aangesteld door de promotor, tot de eerste algemene vergadering.
Is een schriftelijke overeenkomst met de syndicus verplicht?
Ja. De overeenkomst bevat een lijst van de forfaitaire prestaties (in het basisereloon) en een lijst van de aanvullende prestaties met hun vergoeding, zodat er geen verrassingen zijn.
Wat betekent BIV-erkend?
Dat de syndicus is ingeschreven bij het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars, gebonden is aan een deontologische code en verzekerd is. Syndio is een BIV-erkend syndicuskantoor.
Wat is het verschil tussen een syndicus en een rentmeester?
Een syndicus beheert de gemeenschappelijke delen namens de VME en wordt verkozen door de algemene vergadering. Een rentmeester beheert privatieve delen (bv. een verhuurd appartement) in opdracht van één eigenaar.
Wat gebeurt er als het mandaat van de syndicus niet wordt hernieuwd?
Dan vervalt het mandaat en mag de syndicus geen daden van beheer meer stellen. Op vraag van een mede-eigenaar kan de vrederechter een voorlopige syndicus aanstellen.
Wat is de algemene vergadering (AV)?
De jaarlijkse vergadering van alle mede-eigenaars die beslist over gemeenschappelijke zaken: de afrekening, werken, de aanstelling van de syndicus, enzovoort. De syndicus notuleert de beslissingen.
Wanneer is de AV rechtsgeldig samengesteld?
Bij de start moeten meer dan de helft van de eigenaars aanwezig of vertegenwoordigd zijn én samen minstens de helft van de aandelen bezitten. De vergadering is ook geldig als de aanwezigen meer dan drie vierden van de aandelen vertegenwoordigen.
Welke meerderheden bestaan er?
Gewone beslissingen worden genomen met volstrekte meerderheid (de helft + 1). Zwaardere beslissingen vragen 2/3, 4/5 of unanimiteit, afhankelijk van de impact op het gebouw.
Hoeveel volmachten mag ik hebben?
In principe maximaal drie, tenzij het totaal van je eigen stemmen en die van je volmachten niet meer dan 10% van alle stemmen bedraagt. Blanco volmachten of volmachten “aan de voorzitter” zijn niet toegelaten.
Wanneer is een volmacht geldig?
Ze vermeldt de naam van de lasthebber, mag algemeen of specifiek zijn en geldt in principe voor één algemene vergadering (behalve bij een notariële volmacht). De syndicus zelf mag geen volmachten krijgen.
Wat moeten de notulen bevatten?
De genomen beslissingen, de behaalde meerderheden en de namen van wie tegenstemde of zich onthield. De notulen worden op het einde van de zitting ondertekend door de voorzitter, de secretaris en de nog aanwezige eigenaars.
Hoe voeg ik een punt toe aan de agenda?
Bezorg je agendapunt schriftelijk aan de syndicus (aangetekend of via e-mail met ontvangstbevestiging), minstens drie weken voor de vergadering. Te laat ontvangen punten komen op de volgende AV.
Wat als eigenaars de zaal verlaten tijdens de AV?
De aanwezigheidsvoorwaarde geldt enkel bij de start van de vergadering. Wie later vertrekt kan de verdere besluitvorming niet blokkeren; de syndicus noteert het vertrek en herleidt het stemmenaantal.
Tellen onthoudingen en blanco stemmen mee?
Nee. Onthoudingen, blanco en ongeldige stemmen tellen niet mee als uitgebrachte stemmen bij het berekenen van de vereiste meerderheid.
Waarom krijg ik de uitnodiging aangetekend?
De wet verplicht een aangetekende oproeping, tenzij je uitdrukkelijk en schriftelijk instemt met een andere manier (bv. e-mail). Laat je voorkeur weten aan je syndicus om ongemak te vermijden.
Wie mag voorzitter zijn van de algemene vergadering?
Een mede-eigenaar, verkozen bij de start van de vergadering met volstrekte meerderheid. De voorzitter leidt de vergadering en ondertekent onder meer de syndicusovereenkomst namens de VME.
Wat zijn provisies en wanneer worden ze afgerekend?
Provisies zijn voorschotten voor de verwachte jaarlijkse kosten. Op het einde van het boekjaar worden ze verrekend met de werkelijke uitgaven; je betaalt bij of krijgt terug.
Wat is het reservefonds?
Een spaarpot van de VME voor grote, niet-jaarlijkse uitgaven (dak, gevel, lift). Sinds 2019 is de opbouw ervan verplicht, en de opgebouwde bijdragen blijven bij het gebouw — ook als je verkoopt.
Wat is werkkapitaal?
Een terugkerend voorschot voor de lopende kosten van de VME (poets, elektriciteit, verzekeringen). Je betaalt het bij aankoop en periodiek, vaak per kwartaal.
Wat als een mede-eigenaar niet betaalt?
Beslissingen van de algemene vergadering binden alle eigenaars, ook wie tegenstemde. Bij wanbetaling onderneemt de syndicus de nodige stappen om de achterstallen in te vorderen.
Wie betaalt de openstaande kosten bij verkoop?
In principe wie eigenaar was op het moment van de oproeping tot kapitaalinbreng, ongeacht latere afspraken tussen koper en verkoper in de verkoopovereenkomst.
Hoe krijg ik inzage in de facturen?
Elke mede-eigenaar mag vóór de algemene vergadering de boekhouding, facturen en overeenkomsten inkijken. Syndio stelt deze documenten digitaal beschikbaar.
Wat is de raad van mede-eigendom?
Een orgaan dat toezicht houdt op het beheer van de syndicus. Vanaf 20 kavels is een raad van mede-eigendom verplicht; hij brengt jaarlijks verslag uit aan de algemene vergadering.
Ben ik verzekerd via de syndicus?
De syndicus sluit doorgaans een blokpolis af voor het hele gebouw, die de gemeenschappelijke delen dekt. Voor je eigen inboedel blijf je zelf verantwoordelijk.
Mag ik zelf werken uitvoeren die de gemene delen raken?
Nee. Elke ingreep met impact op de gemeenschappelijke delen (leidingen, ramen, gevel…) moet eerst worden goedgekeurd door de algemene vergadering.
Wat bij stormschade of waterinsijpeling in de gemene delen?
De syndicus onderneemt meteen actie (hersteller of verzekeraar contacteren). De kosten worden in principe verdeeld volgens de basisakte, tenzij er sprake is van nalatigheid of overmacht.
Hoe zit het met de verplichte liftmodernisatie?
Oudere liften moeten voldoen aan de geldende veiligheidsnormen. Een risicoanalyse bepaalt welke aanpassingen nodig zijn; uitstel kan leiden tot boetes van de bevoegde diensten.
Hoe verander ik van syndicus?
De algemene vergadering beslist met gewone meerderheid over de aanstelling van een nieuwe syndicus. Daarna regelen wij de overdracht van het volledige dossier met je vorige syndicus — eenvoudiger dan je denkt.
Wat is een VME (vereniging van mede-eigenaars)?
Alle eigenaars van een gebouw met minstens twee kavels vormen samen de VME. Die krijgt rechtspersoonlijkheid — met een eigen naam, zetel, ondernemingsnummer en vermogen — zodra de wet van toepassing is, minstens één kavel verkocht is en de statuten zijn overgeschreven.
Wat is een basisakte?
Een notariële akte die het gebouw indeelt in privatieve kavels (met een aantal aandelen) en gemeenschappelijke delen. Samen met het reglement van mede-eigendom vormt ze de statuten van het gebouw.
Wat zijn de statuten van het gebouw?
De basisakte en het reglement van mede-eigendom samen, meestal in één notariële akte. Ze bepalen de eigendomsverhoudingen en de spelregels van het gebouw.
Wat is het reglement van interne orde (RIO)?
Een onderhands document dat de werking van de algemene vergadering, de eventuele raad van mede-eigendom en de afspraken rond de syndicus regelt, plus de praktische leefregels binnen het gebouw.
Wat is gemeenschappelijk en wat is privatief?
Wat enkel jij gebruikt is privatief; wat iedereen (kan) gebruiken is gemeenschappelijk. Bij twijfel geldt een deel als gemeenschappelijk. De precieze omschrijving vind je in de basisakte.
Hoe worden mijn aandelen bepaald?
De basisakte kent aan elke kavel een aantal aandelen in de gemeenschappelijke delen toe. Die aandelen bepalen zowel je stemrecht als je aandeel in de gemeenschappelijke kosten.
Wanneer is de wet op de mede-eigendom van toepassing?
Zodra een gebouw uit twee of meer kavels met verschillende eigenaars bestaat, er een basisakte en reglement van mede-eigendom is, en de eigendom in kavels is verdeeld.
Wat doet een syndicus precies?
De syndicus vertegenwoordigt de VME en beheert de gemeenschappelijke delen (dak, gevel, lift, tuin, installaties). Hij voert de beslissingen van de algemene vergadering uit en zorgt voor het administratief, financieel en technisch beheer.
Is een syndicus wettelijk verplicht?
Ja, zodra er sprake is van mede-eigendom. Enkel bij een heel kleine residentie met eenvoudig beheer kunnen de eigenaars unaniem beslissen geen syndicus aan te stellen.
Hoe wordt de syndicus aangesteld?
Meestal door de algemene vergadering, voor maximaal drie jaar (hernieuwbaar, en steeds afzetbaar). Bij nieuwbouw wordt de syndicus soms via het RIO aangesteld door de promotor, tot de eerste algemene vergadering.
Is een schriftelijke overeenkomst met de syndicus verplicht?
Ja. De overeenkomst bevat een lijst van de forfaitaire prestaties (in het basisereloon) en een lijst van de aanvullende prestaties met hun vergoeding, zodat er geen verrassingen zijn.
Wat betekent BIV-erkend?
Dat de syndicus is ingeschreven bij het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars, gebonden is aan een deontologische code en verzekerd is. Syndio is een BIV-erkend syndicuskantoor.
Wat is het verschil tussen een syndicus en een rentmeester?
Een syndicus beheert de gemeenschappelijke delen namens de VME en wordt verkozen door de algemene vergadering. Een rentmeester beheert privatieve delen (bv. een verhuurd appartement) in opdracht van één eigenaar.
Wat gebeurt er als het mandaat van de syndicus niet wordt hernieuwd?
Dan vervalt het mandaat en mag de syndicus geen daden van beheer meer stellen. Op vraag van een mede-eigenaar kan de vrederechter een voorlopige syndicus aanstellen.
Wat is de algemene vergadering (AV)?
De jaarlijkse vergadering van alle mede-eigenaars die beslist over gemeenschappelijke zaken: de afrekening, werken, de aanstelling van de syndicus, enzovoort. De syndicus notuleert de beslissingen.
Wanneer is de AV rechtsgeldig samengesteld?
Bij de start moeten meer dan de helft van de eigenaars aanwezig of vertegenwoordigd zijn én samen minstens de helft van de aandelen bezitten. De vergadering is ook geldig als de aanwezigen meer dan drie vierden van de aandelen vertegenwoordigen.
Welke meerderheden bestaan er?
Gewone beslissingen worden genomen met volstrekte meerderheid (de helft + 1). Zwaardere beslissingen vragen 2/3, 4/5 of unanimiteit, afhankelijk van de impact op het gebouw.
Hoeveel volmachten mag ik hebben?
In principe maximaal drie, tenzij het totaal van je eigen stemmen en die van je volmachten niet meer dan 10% van alle stemmen bedraagt. Blanco volmachten of volmachten “aan de voorzitter” zijn niet toegelaten.
Wanneer is een volmacht geldig?
Ze vermeldt de naam van de lasthebber, mag algemeen of specifiek zijn en geldt in principe voor één algemene vergadering (behalve bij een notariële volmacht). De syndicus zelf mag geen volmachten krijgen.
Wat moeten de notulen bevatten?
De genomen beslissingen, de behaalde meerderheden en de namen van wie tegenstemde of zich onthield. De notulen worden op het einde van de zitting ondertekend door de voorzitter, de secretaris en de nog aanwezige eigenaars.
Hoe voeg ik een punt toe aan de agenda?
Bezorg je agendapunt schriftelijk aan de syndicus (aangetekend of via e-mail met ontvangstbevestiging), minstens drie weken voor de vergadering. Te laat ontvangen punten komen op de volgende AV.
Wat als eigenaars de zaal verlaten tijdens de AV?
De aanwezigheidsvoorwaarde geldt enkel bij de start van de vergadering. Wie later vertrekt kan de verdere besluitvorming niet blokkeren; de syndicus noteert het vertrek en herleidt het stemmenaantal.
Tellen onthoudingen en blanco stemmen mee?
Nee. Onthoudingen, blanco en ongeldige stemmen tellen niet mee als uitgebrachte stemmen bij het berekenen van de vereiste meerderheid.
Waarom krijg ik de uitnodiging aangetekend?
De wet verplicht een aangetekende oproeping, tenzij je uitdrukkelijk en schriftelijk instemt met een andere manier (bv. e-mail). Laat je voorkeur weten aan je syndicus om ongemak te vermijden.
Wie mag voorzitter zijn van de algemene vergadering?
Een mede-eigenaar, verkozen bij de start van de vergadering met volstrekte meerderheid. De voorzitter leidt de vergadering en ondertekent onder meer de syndicusovereenkomst namens de VME.
Wat zijn provisies en wanneer worden ze afgerekend?
Provisies zijn voorschotten voor de verwachte jaarlijkse kosten. Op het einde van het boekjaar worden ze verrekend met de werkelijke uitgaven; je betaalt bij of krijgt terug.
Wat is het reservefonds?
Een spaarpot van de VME voor grote, niet-jaarlijkse uitgaven (dak, gevel, lift). Sinds 2019 is de opbouw ervan verplicht, en de opgebouwde bijdragen blijven bij het gebouw — ook als je verkoopt.
Wat is werkkapitaal?
Een terugkerend voorschot voor de lopende kosten van de VME (poets, elektriciteit, verzekeringen). Je betaalt het bij aankoop en periodiek, vaak per kwartaal.
Wat als een mede-eigenaar niet betaalt?
Beslissingen van de algemene vergadering binden alle eigenaars, ook wie tegenstemde. Bij wanbetaling onderneemt de syndicus de nodige stappen om de achterstallen in te vorderen.
Wie betaalt de openstaande kosten bij verkoop?
In principe wie eigenaar was op het moment van de oproeping tot kapitaalinbreng, ongeacht latere afspraken tussen koper en verkoper in de verkoopovereenkomst.
Hoe krijg ik inzage in de facturen?
Elke mede-eigenaar mag vóór de algemene vergadering de boekhouding, facturen en overeenkomsten inkijken. Syndio stelt deze documenten digitaal beschikbaar.
Wat is de raad van mede-eigendom?
Een orgaan dat toezicht houdt op het beheer van de syndicus. Vanaf 20 kavels is een raad van mede-eigendom verplicht; hij brengt jaarlijks verslag uit aan de algemene vergadering.
Ben ik verzekerd via de syndicus?
De syndicus sluit doorgaans een blokpolis af voor het hele gebouw, die de gemeenschappelijke delen dekt. Voor je eigen inboedel blijf je zelf verantwoordelijk.
Mag ik zelf werken uitvoeren die de gemene delen raken?
Nee. Elke ingreep met impact op de gemeenschappelijke delen (leidingen, ramen, gevel…) moet eerst worden goedgekeurd door de algemene vergadering.
Wat bij stormschade of waterinsijpeling in de gemene delen?
De syndicus onderneemt meteen actie (hersteller of verzekeraar contacteren). De kosten worden in principe verdeeld volgens de basisakte, tenzij er sprake is van nalatigheid of overmacht.
Hoe zit het met de verplichte liftmodernisatie?
Oudere liften moeten voldoen aan de geldende veiligheidsnormen. Een risicoanalyse bepaalt welke aanpassingen nodig zijn; uitstel kan leiden tot boetes van de bevoegde diensten.
Hoe verander ik van syndicus?
De algemene vergadering beslist met gewone meerderheid over de aanstelling van een nieuwe syndicus. Daarna regelen wij de overdracht van het volledige dossier met je vorige syndicus — eenvoudiger dan je denkt.