Base de connaissances
Tout sur la copropriété, expliqué clairement.
De l’assemblée générale au fonds de réserve : trouvez ici les réponses
Qu’est-ce qu’une ACP (association des copropriétaires) ?
Tous les propriétaires d’un immeuble comptant au moins deux lots forment ensemble l’ACP. Celle-ci acquiert la personnalité juridique — avec un nom, un siège, un numéro d’entreprise et un patrimoine propres — dès que la loi s’applique, qu’au moins un lot est vendu et que les statuts sont transcrits.
Qu’est-ce qu’un acte de base ?
Un acte notarié qui divise l’immeuble en lots privatifs (avec un nombre de quotes-parts) et en parties communes. Avec le règlement de copropriété, il forme les statuts de l’immeuble.
Que sont les statuts de l’immeuble ?
L’acte de base et le règlement de copropriété réunis, généralement dans un seul acte notarié. Ils déterminent les rapports de propriété et les règles du jeu de l’immeuble.
Qu’est-ce que le règlement d’ordre intérieur (ROI) ?
Un document sous seing privé qui règle le fonctionnement de l’assemblée générale, l’éventuel conseil de copropriété et les modalités relatives au syndic, ainsi que les règles de vie pratiques au sein de l’immeuble.
Qu’est-ce qui est commun et qu’est-ce qui est privatif ?
Ce que vous seul utilisez est privatif ; ce que tout le monde utilise (ou peut utiliser) est commun. En cas de doute, une partie est réputée commune. La description précise figure dans l’acte de base.
Comment mes quotes-parts sont-elles déterminées ?
L’acte de base attribue à chaque lot un nombre de quotes-parts dans les parties communes. Ces quotes-parts déterminent à la fois votre droit de vote et votre part dans les charges communes.
Quand la loi sur la copropriété s’applique-t-elle ?
Dès qu’un immeuble se compose de deux lots ou plus appartenant à des propriétaires différents, qu’il existe un acte de base et un règlement de copropriété, et que la propriété est répartie en lots.
Que fait exactement un syndic ?
Le syndic représente l’ACP et gère les parties communes (toit, façade, ascenseur, jardin, installations). Il exécute les décisions de l’assemblée générale et assure la gestion administrative, financière et technique.
Un syndic est-il légalement obligatoire ?
Oui, dès qu’il y a copropriété. Ce n’est que dans une très petite résidence à la gestion simple que les propriétaires peuvent décider à l’unanimité de ne pas désigner de syndic.
Comment le syndic est-il désigné ?
Généralement par l’assemblée générale, pour trois ans maximum (renouvelable, et toujours révocable). Dans une construction neuve, le syndic est parfois désigné via le ROI par le promoteur, jusqu’à la première assemblée générale.
Un contrat écrit avec le syndic est-il obligatoire ?
Oui. Le contrat contient une liste des prestations forfaitaires (comprises dans les honoraires de base) et une liste des prestations complémentaires avec leur rémunération, pour éviter toute surprise.
Que signifie « agréé IPI » ?
Que le syndic est inscrit à l’Institut professionnel des agents immobiliers, soumis à un code de déontologie et assuré. Syndio est un bureau de syndic agréé IPI.
Quelle est la différence entre un syndic et un régisseur ?
Un syndic gère les parties communes au nom de l’ACP et est élu par l’assemblée générale. Un régisseur gère des parties privatives (p.ex. un appartement mis en location) pour le compte d’un seul propriétaire.
Que se passe-t-il si le mandat du syndic n’est pas renouvelé ?
Le mandat prend fin et le syndic ne peut plus poser d’actes de gestion. À la demande d’un copropriétaire, le juge de paix peut désigner un syndic provisoire.
Qu’est-ce que l’assemblée générale (AG) ?
La réunion annuelle de tous les copropriétaires qui décide des affaires communes : le décompte, les travaux, la désignation du syndic, etc. Le syndic rédige le procès-verbal des décisions.
Quand l’AG est-elle valablement constituée ?
Au début, plus de la moitié des propriétaires doivent être présents ou représentés et posséder ensemble au moins la moitié des quotes-parts. L’assemblée est également valable si les présents représentent plus des trois quarts des quotes-parts.
Quelles majorités existe-t-il ?
Les décisions ordinaires sont prises à la majorité absolue (la moitié + 1). Les décisions plus lourdes requièrent 2/3, 4/5 ou l’unanimité, selon l’impact sur l’immeuble.
Combien de procurations puis-je détenir ?
En principe trois au maximum, sauf si le total de vos propres voix et de celles de vos procurations ne dépasse pas 10 % de l’ensemble des voix. Les procurations en blanc ou « au président » ne sont pas autorisées.
Quand une procuration est-elle valable ?
Elle mentionne le nom du mandataire, peut être générale ou spécifique et vaut en principe pour une seule assemblée générale (sauf procuration notariée). Le syndic lui-même ne peut pas recevoir de procurations.
Que doit contenir le procès-verbal ?
Les décisions prises, les majorités obtenues et les noms de ceux qui ont voté contre ou se sont abstenus. Le procès-verbal est signé en fin de séance par le président, le secrétaire et les propriétaires encore présents.
Comment ajouter un point à l’ordre du jour ?
Transmettez votre point par écrit au syndic (par recommandé ou par e-mail avec accusé de réception), au moins trois semaines avant l’assemblée. Les points reçus trop tard sont reportés à l’AG suivante.
Que se passe-t-il si des propriétaires quittent la salle pendant l’AG ?
La condition de présence ne vaut qu’au début de l’assemblée. Celui qui part plus tard ne peut pas bloquer la suite des décisions ; le syndic note le départ et recalcule le nombre de voix.
Les abstentions et votes blancs comptent-ils ?
Non. Les abstentions, votes blancs et votes nuls ne sont pas considérés comme des voix exprimées pour le calcul de la majorité requise.
Pourquoi la convocation m’est-elle envoyée par recommandé ?
La loi impose une convocation par recommandé, sauf si vous acceptez expressément et par écrit un autre mode (p.ex. e-mail). Communiquez votre préférence à votre syndic pour éviter tout désagrément.
Qui peut présider l’assemblée générale ?
Un copropriétaire, élu au début de l’assemblée à la majorité absolue. Le président dirige l’assemblée et signe notamment le contrat de syndic au nom de l’ACP.
Que sont les provisions et quand sont-elles décomptées ?
Les provisions sont des avances pour les charges annuelles prévues. À la fin de l’exercice, elles sont régularisées par rapport aux dépenses réelles ; vous payez le solde ou êtes remboursé.
Qu’est-ce que le fonds de réserve ?
Une épargne de l’ACP pour les grandes dépenses non annuelles (toit, façade, ascenseur). Depuis 2019, sa constitution est obligatoire, et les contributions restent acquises à l’immeuble — même en cas de vente.
Qu’est-ce que le fonds de roulement ?
Une avance récurrente pour les frais courants de l’ACP (nettoyage, électricité, assurances). Vous la payez à l’achat et périodiquement, souvent par trimestre.
Que se passe-t-il si un copropriétaire ne paie pas ?
Les décisions de l’assemblée générale lient tous les propriétaires, même ceux qui ont voté contre. En cas de défaut de paiement, le syndic entreprend les démarches nécessaires pour recouvrer les arriérés.
Qui paie les charges impayées en cas de vente ?
En principe, celui qui était propriétaire au moment de l’appel de fonds, indépendamment des accords ultérieurs entre acheteur et vendeur dans le compromis de vente.
Comment consulter les factures ?
Chaque copropriétaire peut consulter la comptabilité, les factures et les contrats avant l’assemblée générale. Syndio met ces documents à disposition en ligne.
Qu’est-ce que le conseil de copropriété ?
Un organe qui contrôle la gestion du syndic. À partir de 20 lots, un conseil de copropriété est obligatoire ; il fait rapport chaque année à l’assemblée générale.
Suis-je assuré via le syndic ?
Le syndic souscrit généralement une police globale pour tout l’immeuble, couvrant les parties communes. Vous restez responsable de votre propre mobilier.
Puis-je effectuer moi-même des travaux touchant aux parties communes ?
Non. Toute intervention ayant un impact sur les parties communes (conduites, fenêtres, façade…) doit d’abord être approuvée par l’assemblée générale.
Que faire en cas de dégâts de tempête ou d’infiltration d’eau dans les parties communes ?
Le syndic agit immédiatement (contact avec un réparateur ou l’assureur). Les frais sont en principe répartis selon l’acte de base, sauf en cas de négligence ou de force majeure.
Qu’en est-il de la modernisation obligatoire des ascenseurs ?
Les ascenseurs plus anciens doivent répondre aux normes de sécurité en vigueur. Une analyse de risques détermine les adaptations nécessaires ; tout report peut entraîner des amendes des services compétents.
Comment changer de syndic ?
L’assemblée générale décide à la majorité simple de la désignation d’un nouveau syndic. Ensuite, nous organisons le transfert du dossier complet avec votre ancien syndic — plus simple que vous ne le pensez.
Qu’est-ce qu’une ACP (association des copropriétaires) ?
Tous les propriétaires d’un immeuble comptant au moins deux lots forment ensemble l’ACP. Celle-ci acquiert la personnalité juridique — avec un nom, un siège, un numéro d’entreprise et un patrimoine propres — dès que la loi s’applique, qu’au moins un lot est vendu et que les statuts sont transcrits.
Qu’est-ce qu’un acte de base ?
Un acte notarié qui divise l’immeuble en lots privatifs (avec un nombre de quotes-parts) et en parties communes. Avec le règlement de copropriété, il forme les statuts de l’immeuble.
Que sont les statuts de l’immeuble ?
L’acte de base et le règlement de copropriété réunis, généralement dans un seul acte notarié. Ils déterminent les rapports de propriété et les règles du jeu de l’immeuble.
Qu’est-ce que le règlement d’ordre intérieur (ROI) ?
Un document sous seing privé qui règle le fonctionnement de l’assemblée générale, l’éventuel conseil de copropriété et les modalités relatives au syndic, ainsi que les règles de vie pratiques au sein de l’immeuble.
Qu’est-ce qui est commun et qu’est-ce qui est privatif ?
Ce que vous seul utilisez est privatif ; ce que tout le monde utilise (ou peut utiliser) est commun. En cas de doute, une partie est réputée commune. La description précise figure dans l’acte de base.
Comment mes quotes-parts sont-elles déterminées ?
L’acte de base attribue à chaque lot un nombre de quotes-parts dans les parties communes. Ces quotes-parts déterminent à la fois votre droit de vote et votre part dans les charges communes.
Quand la loi sur la copropriété s’applique-t-elle ?
Dès qu’un immeuble se compose de deux lots ou plus appartenant à des propriétaires différents, qu’il existe un acte de base et un règlement de copropriété, et que la propriété est répartie en lots.
Que fait exactement un syndic ?
Le syndic représente l’ACP et gère les parties communes (toit, façade, ascenseur, jardin, installations). Il exécute les décisions de l’assemblée générale et assure la gestion administrative, financière et technique.
Un syndic est-il légalement obligatoire ?
Oui, dès qu’il y a copropriété. Ce n’est que dans une très petite résidence à la gestion simple que les propriétaires peuvent décider à l’unanimité de ne pas désigner de syndic.
Comment le syndic est-il désigné ?
Généralement par l’assemblée générale, pour trois ans maximum (renouvelable, et toujours révocable). Dans une construction neuve, le syndic est parfois désigné via le ROI par le promoteur, jusqu’à la première assemblée générale.
Un contrat écrit avec le syndic est-il obligatoire ?
Oui. Le contrat contient une liste des prestations forfaitaires (comprises dans les honoraires de base) et une liste des prestations complémentaires avec leur rémunération, pour éviter toute surprise.
Que signifie « agréé IPI » ?
Que le syndic est inscrit à l’Institut professionnel des agents immobiliers, soumis à un code de déontologie et assuré. Syndio est un bureau de syndic agréé IPI.
Quelle est la différence entre un syndic et un régisseur ?
Un syndic gère les parties communes au nom de l’ACP et est élu par l’assemblée générale. Un régisseur gère des parties privatives (p.ex. un appartement mis en location) pour le compte d’un seul propriétaire.
Que se passe-t-il si le mandat du syndic n’est pas renouvelé ?
Le mandat prend fin et le syndic ne peut plus poser d’actes de gestion. À la demande d’un copropriétaire, le juge de paix peut désigner un syndic provisoire.
Qu’est-ce que l’assemblée générale (AG) ?
La réunion annuelle de tous les copropriétaires qui décide des affaires communes : le décompte, les travaux, la désignation du syndic, etc. Le syndic rédige le procès-verbal des décisions.
Quand l’AG est-elle valablement constituée ?
Au début, plus de la moitié des propriétaires doivent être présents ou représentés et posséder ensemble au moins la moitié des quotes-parts. L’assemblée est également valable si les présents représentent plus des trois quarts des quotes-parts.
Quelles majorités existe-t-il ?
Les décisions ordinaires sont prises à la majorité absolue (la moitié + 1). Les décisions plus lourdes requièrent 2/3, 4/5 ou l’unanimité, selon l’impact sur l’immeuble.
Combien de procurations puis-je détenir ?
En principe trois au maximum, sauf si le total de vos propres voix et de celles de vos procurations ne dépasse pas 10 % de l’ensemble des voix. Les procurations en blanc ou « au président » ne sont pas autorisées.
Quand une procuration est-elle valable ?
Elle mentionne le nom du mandataire, peut être générale ou spécifique et vaut en principe pour une seule assemblée générale (sauf procuration notariée). Le syndic lui-même ne peut pas recevoir de procurations.
Que doit contenir le procès-verbal ?
Les décisions prises, les majorités obtenues et les noms de ceux qui ont voté contre ou se sont abstenus. Le procès-verbal est signé en fin de séance par le président, le secrétaire et les propriétaires encore présents.
Comment ajouter un point à l’ordre du jour ?
Transmettez votre point par écrit au syndic (par recommandé ou par e-mail avec accusé de réception), au moins trois semaines avant l’assemblée. Les points reçus trop tard sont reportés à l’AG suivante.
Que se passe-t-il si des propriétaires quittent la salle pendant l’AG ?
La condition de présence ne vaut qu’au début de l’assemblée. Celui qui part plus tard ne peut pas bloquer la suite des décisions ; le syndic note le départ et recalcule le nombre de voix.
Les abstentions et votes blancs comptent-ils ?
Non. Les abstentions, votes blancs et votes nuls ne sont pas considérés comme des voix exprimées pour le calcul de la majorité requise.
Pourquoi la convocation m’est-elle envoyée par recommandé ?
La loi impose une convocation par recommandé, sauf si vous acceptez expressément et par écrit un autre mode (p.ex. e-mail). Communiquez votre préférence à votre syndic pour éviter tout désagrément.
Qui peut présider l’assemblée générale ?
Un copropriétaire, élu au début de l’assemblée à la majorité absolue. Le président dirige l’assemblée et signe notamment le contrat de syndic au nom de l’ACP.
Que sont les provisions et quand sont-elles décomptées ?
Les provisions sont des avances pour les charges annuelles prévues. À la fin de l’exercice, elles sont régularisées par rapport aux dépenses réelles ; vous payez le solde ou êtes remboursé.
Qu’est-ce que le fonds de réserve ?
Une épargne de l’ACP pour les grandes dépenses non annuelles (toit, façade, ascenseur). Depuis 2019, sa constitution est obligatoire, et les contributions restent acquises à l’immeuble — même en cas de vente.
Qu’est-ce que le fonds de roulement ?
Une avance récurrente pour les frais courants de l’ACP (nettoyage, électricité, assurances). Vous la payez à l’achat et périodiquement, souvent par trimestre.
Que se passe-t-il si un copropriétaire ne paie pas ?
Les décisions de l’assemblée générale lient tous les propriétaires, même ceux qui ont voté contre. En cas de défaut de paiement, le syndic entreprend les démarches nécessaires pour recouvrer les arriérés.
Qui paie les charges impayées en cas de vente ?
En principe, celui qui était propriétaire au moment de l’appel de fonds, indépendamment des accords ultérieurs entre acheteur et vendeur dans le compromis de vente.
Comment consulter les factures ?
Chaque copropriétaire peut consulter la comptabilité, les factures et les contrats avant l’assemblée générale. Syndio met ces documents à disposition en ligne.
Qu’est-ce que le conseil de copropriété ?
Un organe qui contrôle la gestion du syndic. À partir de 20 lots, un conseil de copropriété est obligatoire ; il fait rapport chaque année à l’assemblée générale.
Suis-je assuré via le syndic ?
Le syndic souscrit généralement une police globale pour tout l’immeuble, couvrant les parties communes. Vous restez responsable de votre propre mobilier.
Puis-je effectuer moi-même des travaux touchant aux parties communes ?
Non. Toute intervention ayant un impact sur les parties communes (conduites, fenêtres, façade…) doit d’abord être approuvée par l’assemblée générale.
Que faire en cas de dégâts de tempête ou d’infiltration d’eau dans les parties communes ?
Le syndic agit immédiatement (contact avec un réparateur ou l’assureur). Les frais sont en principe répartis selon l’acte de base, sauf en cas de négligence ou de force majeure.
Qu’en est-il de la modernisation obligatoire des ascenseurs ?
Les ascenseurs plus anciens doivent répondre aux normes de sécurité en vigueur. Une analyse de risques détermine les adaptations nécessaires ; tout report peut entraîner des amendes des services compétents.
Comment changer de syndic ?
L’assemblée générale décide à la majorité simple de la désignation d’un nouveau syndic. Ensuite, nous organisons le transfert du dossier complet avec votre ancien syndic — plus simple que vous ne le pensez.